谁在深耕，谁在划水，看过才知道。
文︱蘑菇酱
有一个小办法，可以迅速了华体会体育解一个板块，不是华体会在线看最热的华体会娱乐官网项目，而是看一下较早入驻板块的那家开发商，它做了怎样的一些产品。
绿城最早开了这个先河。最经典的，就是现在老城西的一系列项目，纵使后来者众，许多人一到这里，首先看的房子，依然是绿城旗下的各个系列。
现在也差不多，比如滨江之于城东新城，比如龙湖之于奥体，几个项目转下来，不仅对板块有了历史认知，更可以看出，一个「深耕」一处的开发商，产品是不是有所进步，到底有没有在这个地方好好花心思。
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既然说到奥体，一个绕不开的话题就是它的对标板块——未来科技城。这个板块其实已经不需要太多的介绍了，楼盘之多也是有名的，很多朋友光看看地图就两眼发直：从哪里下手才好？
未来科技城也不乏持续开发的企业。本土的大华，粤派的富力与合景泰富，包括可以称之为房地产龙头企业的万科，都在未来科技城开发了一些，以及正在开发。
虽然来头们都不小，但是如果以「进驻早」、「至今仍在开发」等关键词筛选，可能第一个冒出来的，还是富力。
在淘宝城还没有整体搬过去的时候，富力·西溪悦居迎来了第一期的购房者，「走在阿里之前」；在那个精装修还没有完全深入人心的时代，西溪悦居已经以粤派风格的装修样板房吸引了大家的注意力，在整个杭州也算是比较早全部做精装的开发商之一了。
在地铁即将成为新区标配的时候，富力去年推出的新线公园也作为未来科技城较早的纯地铁上盖住宅之一亮相；当这里住宅已经蓬勃发展，急需商业的进一步跟进时，富力的商业项目天贸广场，已经填上了商业的空白，还即将推出商办类产品。
所以如果是我的话，看未来科技城，从西溪悦居开始，可能更容易把握到这个区域的整体发展脉络。
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跟奥体有所不同，未来科技城的发展是以产业为主导。这就导致这个区域的购房需求更趋多元，也更为实际。
在这个年轻的精英科创人群集中的地方，购房需求不是金字塔形，更像是一个梯形，刚需人群和初步改善是庞大的支撑，但更进一步的房子——我们可以称之为「高端改善」——在这里的需求仍不少，远远多于其他板块。
而随着板块一同进化的富力，当然也想抓住这部分人群，在用之前的一系列普通公寓产品满足了基本需求的购房者之后，它在未来科技城目前来看的最后一个项目，就显得目标很明确。
?富力·西溪悦墅区位示意
这个产品叫做西溪悦墅，在文二西路北侧，靠近常二路，从地图上看，也就是淘宝城的「正南面」。
稍微熟悉这一块的人都知道，这里最大的特点是环境，五常湿地就在对面，西溪湿地也距离不远。因此，项目往往以低容积率为卖点，小高层、洋房、叠排为主。
但细究下去会发现，这里的项目，基本都是「高低配」。容积率所限，一般楼盘，都是「小高层/洋房+叠排/排屋」。对于「高端改善」的人群，这样的社区，总感觉不够些。
西溪悦墅可能可以填补这个遗憾。1.03的容积率在现在的市场上几乎看不到了，因为没有做高低配，它是一个纯叠排社区，房子也不多，200套出头，户型全部都是139平米，而且全部都是精装交付。在这个区域，这样的楼盘，似乎只有它一个。
?富力·西溪悦墅鸟瞰效果图
精装交付的好处我们已经说过无数条，在此就不赘述了。需要强调的一点是，在一个纯粹的排屋甚至别墅社区，做不做精装，区别会大到让人难以想象。
只有做了精装的社区，才有可能快速迎来较高的入住率，走上良性循环。而毛坯交付，整个社区因为装修难度度，没有办法「活」起来的可能性非常之大。
西溪悦墅的精装也很有特色，虽然是纯粹的港式，却不像TVB中那样厚重得只有老派家具才能配上，较为年轻的人群，应该会比较偏爱这样的浅色调和质感。
?富力·西溪悦墅样板房实景
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当下的市场，看似一片「供不应求」，以后也并非可以「鸡犬升天」。产品本身，至关重要，尤其是对于自住有大量需求的片区，有不错的承受能力，却不一定能找到对应的产品。
就像武林壹号永远没办法被周边的二手房反超一样。现在许多人的想法有了变化，在条件允许的情况下，愿意为「好房子」买单的也不在少数。只是，「好房子」的数量，赶不上他们的需求。
富力在未来科技城走过的路，就是板块内需求的变化之路。现在，这里缺「好房子」，缺不一样的房子。这样的板块之所以还会让人眼花缭乱，就是因为此前的产品相似度高，选谁，可能都是大同小异的结果。
其实未来科技城适合诞生若干年后都为人津津乐道的「好房子」。这里的先天条件摆在那里，从和老城西的对接、板块的规划、产业，到后续交通、配套的导入，都已经体现出一个成熟新城所必备的各项素质。
就在上周，阿里巴巴集团还和余杭区签署了「深化合作备忘录」。包括阿里支持之江实验室落户到杭州未来科技城，推荐优质人工智能项目落户人工智能小镇，加快建设湖畔大学，建设中高端城市商业配套等等。
如此强大的产业支撑，主动地、被动地，这里都会成为更多人的第一居所。只是先前几年，太多同质化的楼盘了。接下来，应该会有些不一样。
在未来科技城什么都不是的时候，富力早早进驻了未来科技城，而且持续开发；在大家都还不敢做精装修的时候，它是杭州最早一批全部做精装修的外来大鳄。这都需要勇气和实力。
具体到产品，这几年富力并没有在简单地复制，每个楼盘都有变化。现在的西溪悦墅，纯粹的叠排，纯粹的139方四房户型，功能和尺度都有别于周边的楼盘。
户型的延展性也非常好，配置合理的话，达到180方左右的使用效果也不是难事——当然，作为精装修房，开发商会帮购房者做好这些。
「好房子」包含的内容还有很多，而且见仁见智。除了产品本身，所处的位置、房企的口碑、后续的物业，都是综合考虑的因素。还有并没法量化的品质，我们还可以对品质有进一步的要求。
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杭州楼市有个低调但仍旧广为人知的楼盘，叫做中大吴庄。
它藏在西湖边，也就约200套，容积率也不高，差不多是1.4，有叠排和别墅，也是一个低密度的项目。即使过了十几年，在二手房市场依然有着不小的溢价空间。
这样的，我想应该可以称之为「好房子」，对的地段碰上了对的房子。只是，我们大多数人没有这么高的消费能力去买到了。
所幸在西溪湿地和五常湿地旁，还是能够以不那么高的代价，拥有一套排屋。
?富力·西溪悦墅室外实景照
很快，西溪悦墅又要开盘了，这一次推出的房源不多，50多套，精装修大约是550-750w/套的价格。现在的市场，不管房子如何，都被限价，只不过好一点的被限得「更狠一点」。
总编丨裘维维 编辑丨蘑菇酱 版式︱佛跳墙
法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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